Mietminderung: Kein Lärmprotokoll notwendig!

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BGH v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer Entscheidung vom heutigen 29. Februar 2012 (Az. : VIII ZR 155/11) die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters konkretisiert, der sich auf eine Mietminderung wegen Lärms beruft. Da die Minderung kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag vortrage.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb auch die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Notwendig sei lediglich eine Beschreibung, welcher Art die Beeinträchtigungen seien und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufträten.

Beraterhinweis:

Der Mietern oft erteilte Hinweis, die Minderung wegen Lärmbelästigung sei nur bei Führung eines Lärmprotokoll zulässig, ist nach der heutigen Entscheidung des BGH nicht mehr haltbar. Ein genaues Lärmprotokoll muss danach eben gerade nicht geführt werden.

Der Mieter muss allerdings vortragen können, wie oft und zu welchen Tageszeiten er durch die ihn störenden Lärmereignisse in der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung eingeschränkt wird.

Im Streitfall empfiehlt es sich aber auch weiterhin, die störenden Ereignisse zeitlich möglichst genau dokumentieren und nachweisen zu können. Denn die Beweislast für einen zur Minderung berechtigenden Mangel obliegt weiterhin dem Mieter. Je genauer und konkreter sein Vortrag ist, um so höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten durch die Gegenseite.